財(cái)政支持房地產(chǎn)穩(wěn)定系列政策正快速落地，其中之一是地方發(fā)債籌資收購(gòu)存量閑置土地,。

11月11日,，自然資源部公布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》（下稱《通知》），明確了各地通過(guò)地方政府專項(xiàng)債券（下稱專項(xiàng)債）收購(gòu)閑置土地流程,、重點(diǎn),，核心是借此減少市場(chǎng)存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系,、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動(dòng)性,、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授溫來(lái)成告訴第一財(cái)經(jīng),，這意味著作為穩(wěn)樓市的重要舉措之一的專項(xiàng)債支持收購(gòu)閑置土地新政正逐步落地,。在前些年房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的時(shí)候，一些房地產(chǎn)企業(yè)囤地比較多，近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷,，這些企業(yè)面臨較大資金壓力,，一些項(xiàng)目無(wú)法開(kāi)工，造成土地大量閑置,。在這一背景下,，允許專項(xiàng)債收購(gòu)閑置土地，有利于緩解地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性和債務(wù)壓力,。

此次《通知》一大亮點(diǎn),，是確定了地方政府收購(gòu)閑置土地的重點(diǎn)。

《通知》要求,，優(yōu)先收回收購(gòu)企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開(kāi)發(fā),、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地,，進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣,、變賣程序的土地，因低效用地再開(kāi)發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地,，以及已動(dòng)工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分,，也可以納入收回收購(gòu)范圍。

那么,，實(shí)踐中地方究竟如何操作,，來(lái)收購(gòu)閑置土地？對(duì)此《通知》也給出相關(guān)要求,。

對(duì)于專項(xiàng)債收購(gòu)閑置土地的主體,，《通知》明確，由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施,，而儲(chǔ)備地塊則必須在全民所有土地資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中有儲(chǔ)備地塊標(biāo)識(shí)碼,。

在收購(gòu)流程上，根據(jù)《通知》,，首先市,、縣自然資源主管部門要依托土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)中的處置存量閑置土地清單摸清底數(shù)，根據(jù)需要向社會(huì)發(fā)布收回收購(gòu)?fù)恋卣骷?，綜合考慮企業(yè)意愿,、市場(chǎng)需求、地塊條件等因素,，確定擬收回收購(gòu)意向地塊和時(shí)序安排,，分批納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃，優(yōu)先申報(bào)使用專項(xiàng)債券,。

其次,，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價(jià)機(jī)構(gòu),，對(duì)擬收回收購(gòu)地塊開(kāi)展土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，相較企業(yè)土地成本,，就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格,。市、縣處置存量閑置土地協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制或土地出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì),、合同履約情況等,，集體決策確定基礎(chǔ)價(jià)格下調(diào)幅度，經(jīng)與土地使用權(quán)人協(xié)商一致并經(jīng)公示無(wú)異議后,，報(bào)市,、縣人民政府批準(zhǔn)確認(rèn)。在約定期限內(nèi)未完成收回收購(gòu)的,，應(yīng)當(dāng)按照上述程序重新確定價(jià)格,。

而用于收購(gòu)閑置土地的土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券的一大核心，是儲(chǔ)備項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)有穩(wěn)定的預(yù)期償債資金來(lái)源,，對(duì)應(yīng)的政府性基金收入應(yīng)當(dāng)能夠保障償還債券本金和利息，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益和融資自求平衡,。這也是為何上述政府收購(gòu)閑置土地時(shí)壓低價(jià)格,，且重點(diǎn)考量地塊條件，這有利于保障項(xiàng)目收益,，防范專項(xiàng)債償付風(fēng)險(xiǎn),。

《通知》強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)守土地政策紅線底線,，妥善處理好土地債權(quán)債務(wù)關(guān)系,，保障土地使用權(quán)人和抵押權(quán)人合法權(quán)益，防范廉政風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn),。

招商銀行總行機(jī)構(gòu)客戶部一份研報(bào)稱,，土地回收一大難點(diǎn)是回收定價(jià)問(wèn)題，在土地價(jià)格存在下跌預(yù)期的情況下,，定價(jià)需要同時(shí)考慮房地產(chǎn)企業(yè)接受度和后期土地收益能否平衡專項(xiàng)債本息的問(wèn)題,，價(jià)格偏低可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)虧損較大、投資方接受度較低,，價(jià)格偏高可能會(huì)存在后期收益無(wú)法覆蓋成本的風(fēng)險(xiǎn),。

上述研報(bào)稱，存量土地性質(zhì)復(fù)雜的問(wèn)題也是一大難點(diǎn),，在流動(dòng)性吃緊的情況下,，房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)會(huì)通過(guò)抵押閑置土地的手段來(lái)補(bǔ)充現(xiàn)金流，復(fù)雜的抵押和債權(quán)關(guān)系也增加了土地處置和回收的難度,。

為了改善土地供求關(guān)系,，穩(wěn)定樓市,，《通知》要求、收回收購(gòu)的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),。確有需求的,，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)控規(guī)模，優(yōu)化條件實(shí)施供應(yīng),，在落實(shí)“五類調(diào)控”的同時(shí),，供應(yīng)面積不得超過(guò)當(dāng)年收回收購(gòu)房地產(chǎn)用地總面積的50%。收回收購(gòu)?fù)恋赜糜诿裆I(lǐng)域和實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的,，不受上述限制,。

溫來(lái)成表示，這也是一大亮點(diǎn),。今年以來(lái)房地產(chǎn)投資,、銷售等數(shù)據(jù)明顯下滑，不少房地產(chǎn)企業(yè)虧損,，地方政府收回收購(gòu)?fù)恋夭辉俟?yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，可以促進(jìn)市場(chǎng)逐步走向供求平衡，實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn),。

上述研報(bào)稱,，當(dāng)前土地市場(chǎng)新增供地規(guī)模仍然較大，回收后的存量土地并不具備特別的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì),，如何結(jié)合地區(qū)規(guī)劃,、保障性住房等公共工程建設(shè)需求提升土地資源利用效率也是值得關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。

《通知》稱,，專項(xiàng)債券額度,、使用、管理等有關(guān)要求,，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

當(dāng)然，專項(xiàng)債收購(gòu)閑置土地政策還有些細(xì)節(jié)待明確,。財(cái)政部部長(zhǎng)藍(lán)佛安近日公開(kāi)表示,，專項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲(chǔ)備,，以及收購(gòu)存量商品房用作保障性住房方面,，財(cái)政部正在配合相關(guān)部門研究制定政策細(xì)則，推動(dòng)加快落地,。

按照2017年《地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法（試行）》,，財(cái)政部在國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的年度地方政府專項(xiàng)債務(wù)限額內(nèi)，根據(jù)土地儲(chǔ)備融資需求,、土地出讓收入狀況等因素,，確定年度全國(guó)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券總額度,。然后分配至各省份，各省份再分配至下轄市縣,。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,，2017年7月至2019年9月，地方累計(jì)發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債超過(guò)1萬(wàn)億元,。