180套別墅,、起拍價(jià)14.1億,，近日北京一知名別墅引發(fā)關(guān)注,。

據(jù)阿里法拍平臺(tái)顯示,，北京市順義區(qū)楓橋別墅項(xiàng)目180套別墅，將于11月25日打包拍賣,，起拍價(jià)14.1億元,，保證金1.4億，目前平臺(tái)上已有132人設(shè)置提醒,、共9521次圍觀,。

從法拍網(wǎng)上傳的圖片看，該別墅群目前處于荒置狀態(tài),、雜草叢生,。此外，相較于20.17億元的評(píng)估價(jià),，本次14.1億的整體拍賣價(jià),，相當(dāng)于打了69折，競(jìng)價(jià)幅度則為700萬元,。

老舊別墅群七折拍賣,，背后有何故事？

一度成為獵奇打卡地

“廢土風(fēng)攝影”“探險(xiǎn)廢棄別墅”,，在社交平臺(tái)上,，北京楓橋別墅曾一度成為“網(wǎng)紅打卡地”,，但不是因豪華房屋與美景，而是荒涼多年引發(fā)了網(wǎng)友獵奇探險(xiǎn),。

楓橋別墅所處位置并不差,，該項(xiàng)目緊鄰潮白河畔，地處高檔別墅帶,，曾經(jīng)的賣點(diǎn)是“純北美風(fēng)格現(xiàn)房別墅”,。那么，這一別墅群為何走上了荒置,、甚至被法拍的道路,？

據(jù)法拍信息顯示，目前將被拍賣的180套別墅,，有134套登記在北京瑞順鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（瑞鴻地產(chǎn)）名下,，剩余46套權(quán)利人分別為北京精達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（精達(dá)地產(chǎn)）、北京東飛祥義投資有限公司（東祥投資）,。

楓橋別墅建成時(shí)間已久,，作為項(xiàng)目最早的開發(fā)商，精達(dá)地產(chǎn)在1993年拿地,、2002年拿到預(yù)售許可證,，共建成188棟別墅，公司還曾表示“楓橋別墅將打破固有傳統(tǒng),，做業(yè)主的終生服務(wù)商,。”但后來，這個(gè)項(xiàng)目卻開始了命運(yùn)多舛的路途,。

因建設(shè)質(zhì)量及市場(chǎng)遇冷等問題,，該項(xiàng)目銷售情況并不佳，公開信息顯示僅賣出8套,，精達(dá)地產(chǎn)也出現(xiàn)資金問題,。2007年，精達(dá)地產(chǎn)的債權(quán)機(jī)構(gòu)開始對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行拍賣,，此后多年經(jīng)過數(shù)輪輾轉(zhuǎn),，最終瑞鴻地產(chǎn)持有了部分資產(chǎn)，瑞鴻地產(chǎn)的大股東為東祥投資,。

如今再次被掛上法拍平臺(tái),，則是因相關(guān)方與信達(dá)福建的借款問題。

據(jù)拍賣標(biāo)的調(diào)查情況表,，該資產(chǎn)包由福建省福州市中級(jí)人民法院查封,，執(zhí)行案號(hào)為（2024）閩01執(zhí)恢310號(hào)，申請(qǐng)執(zhí)行人為中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司福建省分公司。

從法拍網(wǎng)上傳的圖片看,，該別墅群目前處于荒置狀態(tài),、雜草叢生了無生氣。相較于20.17億元的評(píng)估價(jià),，本次14.1億的整體拍賣價(jià),，則相當(dāng)于打了69折，競(jìng)價(jià)幅度為700萬元,。

值得注意的是,，這看似是一場(chǎng)普通的司法拍賣，但資產(chǎn)包背后涉及的主體卻錯(cuò)綜復(fù)雜,。

福建信達(dá)債權(quán)處置公告顯示,，該筆債權(quán)本息合計(jì)19億元，由瑞鴻地產(chǎn)和精達(dá)地產(chǎn)作為共同債務(wù)人,，泰禾投資,、黃其森和葉荔（黃其森妻子）則提供連帶擔(dān)保。

企查查信息也顯示,，本次拍賣所屬的司法案件,，是一起資產(chǎn)執(zhí)行案件，其中涉及的被執(zhí)行人包括前述的東祥投資,、瑞鴻地產(chǎn)、精達(dá)地產(chǎn),，同時(shí)還有泰禾投資有限公司,、北京泰禾嘉盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、泰禾創(chuàng)始人黃其森及其妻子葉荔,。

泰禾方面與這件事的關(guān)聯(lián)從何來而,？相關(guān)法律文書顯示，東祥投資,、瑞鴻地產(chǎn)的法定代表人任愛軍曾表示,，自己僅是名義上的法定代表人和股東，從未參與過上述公司的經(jīng)營(yíng)管理,，與信達(dá)方面的債權(quán),，實(shí)為泰禾投資公司、黃其森對(duì)信達(dá)的借款行為,。

此前的市場(chǎng)信息也顯示,，楓橋別墅實(shí)為黃其森用設(shè)在維京群島的影子公司收購(gòu)而來，但因項(xiàng)目債務(wù)關(guān)系復(fù)雜,、質(zhì)量問題及銷售不佳等因素,，曾被視作黃其森投資“踩坑”的案例。

由此可見，此次被掛上貨架的資產(chǎn)包,，與泰禾方面關(guān)系密切,。

背后的泰禾怎么樣了？

作為最早一批出險(xiǎn),、并走向退市的房企,，泰禾及黃其森在市場(chǎng)上已鮮有公開動(dòng)態(tài)。

早在2020年,，泰禾集團(tuán)便出現(xiàn)違約行為,，此后雖然籌劃了諸多自救動(dòng)作，包括出售資產(chǎn),、引入戰(zhàn)投,、縮減規(guī)模等，但都未能實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)企業(yè)的走向,，債務(wù)重組方案也一直未出爐,。

2023年8月，泰禾集團(tuán)觸發(fā)了強(qiáng)制退市條款,，被深交所摘牌,，曾經(jīng)的規(guī)模房企黯然退市。

今年8月底,，上海清算所網(wǎng)站披露稱,，泰禾方面還存在大額已到期未歸還借款，截至2024 年 6 月 30 日,，已到期未歸還借款金額為 819.63 億元,。此外，泰禾集團(tuán)股份有限公司的主體和債項(xiàng)評(píng)級(jí)為C,，對(duì)外擔(dān)?？傤~超過最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的100%。

公告稱,，為積極穩(wěn)妥化解公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),，泰禾已成立專項(xiàng)工作小組，并聘請(qǐng)了多方專業(yè)機(jī)構(gòu)開展債務(wù)重組工作,，協(xié)助公司組織,、協(xié)調(diào)債權(quán)人溝通意見和訴求，并就緩解短期債務(wù)償還壓力,、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)提供意見,，推動(dòng)形成全面?zhèn)鶆?wù)重組解決方案。

因整體債務(wù)重組方案未出爐,，此前泰禾相關(guān)債務(wù)的處理方案,，多是基于項(xiàng)目層面解決,，有的是相關(guān)金融機(jī)構(gòu)予以展期，有的則走上司法訴訟的道路,、以執(zhí)行泰禾旗下資產(chǎn),。

目前，退市后的泰禾,，在試圖推出整體重組方案之余,，最重要的工作是“保交樓”。

據(jù)上海清算所網(wǎng)站公告,，2024年泰禾在上海,、杭州地區(qū)均有新交付的項(xiàng)目，目前已售尚未交付的項(xiàng)目已基本開工,，分布在北京,、上海、福州和廣深區(qū)域,，預(yù)計(jì)在未來2 年內(nèi)完成交付工作,；項(xiàng)目未回款和未售部分的現(xiàn)金流，足夠覆蓋政府投入項(xiàng)目的專項(xiàng)資金和其他債務(wù),。

與此同時(shí),，泰禾目前在推進(jìn)持有現(xiàn)房項(xiàng)目的去化，以改善流動(dòng)性,，包括與主要債權(quán)人制定分配方案,，解除已抵押房產(chǎn)的凍結(jié)狀態(tài)，以重啟現(xiàn)房項(xiàng)目的銷售,。銷售回款將按雙方約定的比例,，用于歸還貸款和保障公司的日常運(yùn)營(yíng)，以達(dá)到資產(chǎn)盤活的目的,。

日前，深圳院子開盤銷售,，共推出64套別墅,，備案均價(jià)約137974元/平方米，去化率達(dá)七成,，銷售金額約13億元,。該項(xiàng)目正是泰禾在2015拿下的地塊，當(dāng)時(shí)以57億元競(jìng)得,、并創(chuàng)下樓面地價(jià)新高,。后因泰禾出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，該項(xiàng)目通過債務(wù)重組轉(zhuǎn)入中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)旗下,。

對(duì)當(dāng)下的泰禾來說,，要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，仍面臨不小的挑戰(zhàn)。10月30日,，泰禾在新三板披露財(cái)務(wù)報(bào)表顯示,，2024年1月1日~9月30日期間，泰禾實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約19.33億元,，同比增長(zhǎng)約1.35%,，凈虧損約23.11億元，同比減虧37.91%,。

截至2024三季度末,，泰禾賬面的貨幣資金為10.03億元、應(yīng)收賬款2.8億元,，存貨1379.13億元,，流動(dòng)資產(chǎn)1537.39億元，總資產(chǎn)合計(jì)1999.04億元,；負(fù)債方面,，短期借款44.16億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債775.23億元,，負(fù)債總計(jì)為2015.97億元,；期末股東權(quán)益為-16.93億元，其中少數(shù)股東權(quán)益23.02億元,，歸屬于母公司股東權(quán)益為-39.95億元,。

泰禾方面表示，目前,，公司正全力推進(jìn)債務(wù)重組事宜,，積極解決債務(wù)問題，同時(shí)以“復(fù)工復(fù)產(chǎn),、重塑信心”“保交付,、保品質(zhì)”為第一要?jiǎng)?wù)，積極盤活資產(chǎn),，最大限度保障項(xiàng)目施工建設(shè)的有序進(jìn)行,，增強(qiáng)市場(chǎng)信心，實(shí)現(xiàn)公司可持續(xù)健康發(fā)展,。