“緊急通知,，商業(yè)貸款利率上漲了?。?！從今天開始新簽5年期以上的商業(yè)貸款,，貸款利率一律不低于3%。”近日,，某貸款中介在微信中發(fā)布的關(guān)于商貸利率政策變化通知被全網(wǎng)瘋傳,，一石激起千層浪。

不久后,，這一內(nèi)容得到證實：新發(fā)放的首套房貸利率將不低于3%,。調(diào)整背后的原因是，在央行調(diào)降政策利率、房貸利率下限取消等政策刺激下,，銀行紛紛下調(diào)房貸利率,，甚至出現(xiàn)商貸利率與公積金貸款利率倒掛的情況。而住房公積金制度是我國在20世紀(jì)90年代初,，結(jié)合我國實際情況推出的一項政策性住房金融制度,，具有低利率、普惠性的特點,。正因為此,，商貸與公積金利率“倒掛”現(xiàn)象，一度引發(fā)市場關(guān)注,。

當(dāng)前,，二者“倒掛”是否合理？有沒有風(fēng)險,？公積金利率必須要低于商貸利率嗎,？公積金制度是否已成雞肋？如何更好地發(fā)揮公積金的作用,？

利率“倒掛”有何風(fēng)險,？

10月最新LPR（貸款市場報價利率）公布后，5年期以上LPR下降25BP至3.6%,。隨后,，各商業(yè)銀行紛紛跟進調(diào)整房貸利率。隨著商貸利率下調(diào),，部分城市部分銀行商貸利率和公積金貸款利率出現(xiàn)了“倒掛”現(xiàn)象。

例如,，在最新LPR公布后,，廣州地區(qū)多家商業(yè)銀行在調(diào)整房貸利率后，最低房貸利率低至2.6%,，低于公積金貸款利率,。

商貸與公積金利率“倒掛”也引發(fā)了各方對房地產(chǎn)市場和金融政策的廣泛關(guān)注。

對于這一現(xiàn)象,，央行在《2024年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中指出,，在有效信貸需求不足情況下，銀行過度競爭貸款,，部分貸款利率,，特別是大企業(yè)貸款利率明顯低于同期限國債收益率。極少數(shù)銀行為搶占市場份額,，還出現(xiàn)以顯著低于保本點的利率水平發(fā)放房貸的情況,，不利于可持續(xù)支持實體經(jīng)濟發(fā)展。

“內(nèi)卷式競爭沒有贏家。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,，這不僅會導(dǎo)致銀行不計成本搶客戶（比如貸款返點）,，在貸款審批上降低門檻，后期可能會使不良率上升,。另外,，市場可能會形成利率繼續(xù)下降的預(yù)期，從而導(dǎo)致購房客戶等待利率下調(diào)而推遲買房,。“更嚴(yán)重的是,，客戶為王的時代下，客戶坐地起價,，看誰的利率低而選擇貸款銀行,，導(dǎo)致無序的價格戰(zhàn)而對金融穩(wěn)定產(chǎn)生沖擊。”

不過,，商貸與公積金貸款利率“倒掛”并非全部由于銀行過度競爭導(dǎo)致,。招聯(lián)首席研究員董希淼解釋稱，在廣州,，部分銀行對首套房貸利率定價為同期限LPR減100個基點,。但10月21日之后，5年期以上LPR降至3.6%,。原來已經(jīng)簽訂合同的貸款,，銀行信守承諾，實際執(zhí)行利率為2.6%,，低于公積金貸款利率,。

但過低利率并不符合市場規(guī)律，也不利于維護正常的金融市場秩序,。“對于新增房貸而言,，LPR下降不意味著房貸利率同幅度下降，加點部分銀行可以適時適度調(diào)整,。部分地區(qū)對于因LPR過快下降而導(dǎo)致的超低房貸利率,，進行適度調(diào)整，是正常的市場行為,，有助于維護房貸市場商業(yè)可持續(xù)性,。調(diào)整后的房貸利率，與公積金貸款利率保持適度的利差,，也仍然處于歷史低位,。”董希淼稱。

李宇嘉也認為,，房貸利率不僅由競爭關(guān)系來衡量,，還包含金融服務(wù),、風(fēng)險控制、資金成本,、行業(yè)競爭,、政策因素（存款準(zhǔn)備金率、存款利率,、公開市場操作利率）等因素,。此次明確了房貸利率不能低于3%，打消了市場對于利率無底線下降的預(yù)期,，也實時“叫停”了無序的,、內(nèi)卷式的價格戰(zhàn)競爭，這對于防范風(fēng)險,、提高金融服務(wù)質(zhì)量是有好處的,。

當(dāng)前，房貸利率為有統(tǒng)計以來新低,。10月31日,，中國人民銀行發(fā)布2024年第三季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%，較2024年第二季度末下降了0.12個百分點,。

除受政策利率引導(dǎo)外,，經(jīng)營成本是銀行合理確定房貸利率的重要考量。許多銀行表示,，綜合考慮資金,、風(fēng)險、運營,、資本,、稅收等成本后，當(dāng)前5年以上期限新發(fā)放房貸利率的保本點基本在3.2%左右,。

近幾日,，包括杭州、廣州,、佛山、南京,、蘇州,、長沙、武漢等城市的房貸利率均有上調(diào),，大多都不低于3%,。

市場權(quán)威專家預(yù)計，銀行會較少發(fā)放利率低于3%的房貸,，新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定,。

公積金利率一定要低于商貸利率嗎？

商貸與公積金利率“倒掛”，也引發(fā)了市場對于“公積金利率一定要低于商貸利率”的討論,。

一直以來,，低利率是公積金貸款的優(yōu)勢。此前公積金貸款利率和商貸利率大致保持在兩個百分點的利差,。市場擔(dān)憂,，如果二者利率長期倒掛，可能會導(dǎo)致公積金制度本身失去意義,。

住房公積金制度是我國在20世紀(jì)90年代初為籌集職工住房建設(shè)資金,，在借鑒新加坡中央公積金制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國實際情況推出的一項政策性住房金融制度,，核心目的是促進城鎮(zhèn)住房建設(shè)和提高城鎮(zhèn)居民的居住水平,，具有強制儲蓄的性質(zhì)。

1991年,，住房公積金在上海開始試點,；1994年開始在全國推行；1998年,，在全國普遍建立,；1999年4月，《住房公積金管理條例》簽發(fā),，住房公積金正式制度化,。

在1998年住房分配貨幣化改革之后，住房公積金制度逐漸演變?yōu)橹饕园l(fā)放低息貸款方式支持職工住房消費的政策性住房金融制度安排,。

梳理往年住房公積金貸款利率水平來看,，2015年8月至2021年末，住房公積金個人住房貸款利率均保持不變：5年及以下貸款利率為2.75%,，5年以上貸款利率為3.25%,。

2021年，住房公積金貸款利率水平比同期相應(yīng)期限的LPR低105~140個基點,；比商業(yè)銀行首套住房貸款平均利率低232~282個基點,，比商業(yè)銀行第二套住房貸款平均利率低260~310個基點。

《中國住房金融發(fā)展報告（2023）》（下稱《報告》）認為,，這充分體現(xiàn)了住房公積金低存低貸,、普惠性的特點。2021年發(fā)放的住房公積金個人住房貸款,，與申請和發(fā)放商業(yè)銀行個人住房貸款相比,，預(yù)計在合同約定的償還期內(nèi)可為貸款職工節(jié)約利息支出約3075.40億元，平均每筆貸款可節(jié)約利息支出9.91萬元,。住房公積金個人住房貸款為住房剛需者提供了成本更低的貸款渠道,，在一定程度上切實減輕了購房職工家庭經(jīng)濟負擔(dān),，緩解了中低收入群體的購房支付壓力。對于數(shù)量龐大的中低收入普通職工家庭來說,，低利率的住房公積金貸款是其申請住房貸款時的首要選擇,。

不過，隨著近兩年LPR不斷下降,，這一情況正在改變,，商貸利率全面跟隨LPR下調(diào)，二者利差不斷縮窄,。雖然,，對于公積金貸款利率能否低于商貸利率并沒有硬性規(guī)定。但市場專家普遍認為,，保持商貸利率與公積金貸款利率的一定差距,，可以維持公積金貸款的普惠性特征。

“考慮到其政策性,、社會性,、兜底性、分層性等特點和屬性,，公積金貸款利率設(shè)置為,、控制為低于商貸利率，是比較合適的,。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家龐溟表示,，住房公積金貸款利率的調(diào)整沒有那么市場化，不像商貸利率主要掛鉤LPR,，公積金貸款利率的調(diào)整主要都是根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控政策和監(jiān)管要求,。

基于此，他認為,，還是要保證住房公積金貸款低利率的優(yōu)勢,，確保貸款成本低廉、調(diào)整節(jié)奏靈活,，最好還能促進各地住房公積金貸款在保證一城一策前提下關(guān)鍵條款上的協(xié)同,。理論上，各地公積金管理中心是按照屬地獨立進行管理,，所以各地住建部門和金融監(jiān)管部門派出機構(gòu)以及當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)銀行最好保持一定的議事協(xié)調(diào)機制,。

存廢爭議由來已久

站在當(dāng)下特殊的時間節(jié)點看，低利率環(huán)境下,，公積金貸款優(yōu)勢的確難以顯現(xiàn),，這更是引發(fā)對公積金制度是否已成雞肋的熱議,。

實際上,，市場對于公積金存廢的爭議由來已久,。

例如，贊同取消公積金一方認為,，現(xiàn)在我國房地產(chǎn)早已市場化,，商業(yè)銀行已成為提供房貸的主體，住房公積金存在的意義已經(jīng)不大,，取消這一制度可為企業(yè)直接降低成本,。

反對取消的一方則認為，中國的住房公積金制度雖然在投資收益率,、統(tǒng)籌層次等方面存在問題,，但在制度效率和制度公平方面，表現(xiàn)并不差,，為職工緩解住房難發(fā)揮了作用,，其歷史使命并未完結(jié)。

對此,，第一財經(jīng)記者采訪了多位專家,，各方認為，當(dāng)前商貸利率調(diào)整是為了配合各地出臺的政策組合拳,，屬于短期調(diào)整范疇,，不能以此為出發(fā)點質(zhì)疑公積金制度存在的合理性。但公積金制度的確存在進一步優(yōu)化與改革的空間,。

《報告》指出,，盡管住房公積金制度存在較多問題，如覆蓋率低,、區(qū)域發(fā)展不平衡,、公平性缺失、投資渠道單一,、增值收益率低,、資金結(jié)余地和資金需求地資金不能相互統(tǒng)籌等問題，目前整體制度性改革的條件仍未完全具備,，但住房公積金制度一直處于增量改進中,。

以2021年到2022年為例，主要改進措施包括了三個方面：第一,，穩(wěn)妥推進住房公積金制度向靈活就業(yè)人員覆蓋的試點工作,，提升住房公積金的覆蓋率；第二,，加速推進住房公積金跨區(qū)域統(tǒng)籌工作,，更好地解決住房公積金存在資金結(jié)余地和資金需求地資金不能相互統(tǒng)籌的問題；第三,，優(yōu)化,、調(diào)整住房公積金租賃提取政策,，提高繳存職工在住房公積金使用上的公平性，使住房公積金在支持新市民租賃住房方面發(fā)揮更為積極的作用,。

對于接下來的改革優(yōu)化舉措,，董希淼建議，可以進一步拓寬使用范圍,。“比如,，支持提取公積金用來租房，有助于加快構(gòu)建租購并舉的房地產(chǎn)新模式,；再比如,，支持使用公積金提取做首付等，這些都很需要,。”

“公積金是中國唯一的住房普惠金融,，行政色彩比較濃厚，所以利率的調(diào)整相對來說僵化一點,。”李宇嘉建議,，未來公積金利率也應(yīng)跟隨商貸利率節(jié)奏同步調(diào)整，從而保持公積金貸款利率始終低于商貸利率,。另外,，除了公積金貸款外，還可以在商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款方面進一步探索,，對商業(yè)貸款的利率進行補貼等方式來發(fā)揮它的普惠金融特征,。

龐溟對此也有相同的建議。他稱,，應(yīng)提高申請商轉(zhuǎn)公貸款的便利度,，增加公積金貸款可貸額度和每月還貸額度，提升申請公積金貸款的最長年限和還款最高年齡,，縮短申請人（和計算可貸額度的共同申請人）在申請當(dāng)月之前連續(xù),、按時、足額繳存公積金的月數(shù),，對多孩家庭,、新市民、青年人的貸款優(yōu)惠,，上浮購買綠色建筑住房的可貸額度等等,，從而提升吸引力和強化兜底保障功能。